J-REITは逆張り投資に向いている
この記事は次のような人向けに書かれています。
- J-REITに興味がある
- J-REITへの投資を検討している
- J-REITを保有している
私もJ-REITの購入を検討しています。
ただし、あくまでも逆張り狙いで、全体的な暴落が始まってから買い進める予定です。
J-REITの価格推移
東証REIT指数の過去の推移は以下のチャートのようになります。
ちょうど2007年のリーマンショックで大きく値段が下がりますが、その後は緩やかに上昇している事が分かります。
何故J-REITは逆張りなのか
REITは基本的に物件を購入し、それを貸し出す事で賃料収入を得ています。
不動産価格や賃料収入はバブル期以外では安定的に推移するため、リーマンショック後のREIT価格は緩やかに上昇しているのでしょう。
REITは景気後退期から購入し始めると、比較的緩やかに儲けられると思います。
リスクはあるものの、買うタイミングさえ間違えなければ利益を出しやすい金融商品だと考えます。
ちなみに、私としては中国が原因で景気後退が起こるのでは無いかと予想しています。
良ければ、下記記事をどうぞ。
分配金収入によりリスク許容度が増える
REITは分配金が多い事が魅力の金融商品です。
REITは利益の大半を分配する事を条件に、事業収益に対して課税されないようになっています。
利益を内部留保できないデメリットもありますが、この分配金は大きなメリットがあります。
それは分配金収入を得る事で、投資に回せるお金が増える事です。
以前、個人の投資家のリスク許容度に関する記事を書きました。
ここでは、個人の取れるリスク許容度は1年間で貯蓄できる金額程度だと結論付けています。
それが、分配金収入が入る事により貯蓄額が増加してリスク許容度が大きくなる訳です。
複利のメリットを享受するには投資額の拡大はマストです。
この分配金収入によりリターンを大幅に底上げできる可能性があります。
J-REITの注意点
金利上昇に弱い
J-REITは利回りを上げるために、投資家から集めた資金だけでなく、銀行借り入れを行います。
そのため、金利が上昇すると支払い金利が増え、分配金が下がります。
すると、J-REITに投資する旨味が減るため、分配金の減少と株価の下落のダブルパンチを食らう可能性があります。
日本国内の人口減少
日本は国内人口が減少傾向のため、賃料収入が下がる可能性があります。
とはいえ、駅近優良物件や有名なオフィスビルなどは、賃料の下落率は少ないでしょう。
ただ、地方物件を大量に抱えているJ-REITは要注意だと思います。
購入対象
東証REIT指数連動型ETF
私は東証REIT指数に連動するETFを購入しようと考えています。
東証REIT指数連動型のメリット・デメリットは以下のようなものがあります。
メリット
- 購入対象に迷う必要が無い。
- 個別REITの影響を受けにくい。
- 破綻懸念が無い。
デメリット
- 信託報酬がかかる。
- 時価総額の高いREIT比率が高いため、分配金利回りが低い。（※）
※時価総額の低いREITは分配金利回りが高くなる傾向があります。
ちなみに、1488ダイワ上場投信－東証REIT指数を買おうかと考えています。
信託報酬：0.155%
分配金利回り：3.4%
口数単価：1920円（3月15日時点）
年間分配金：65.8円（2018年6月〜2019年3月実績）
個別REITを買う場合
個別REITを買う場合は、投資法人の影響を大きく受けます。
REITが投資する対象は主に次の5つに分類されます。
- 住居
- 事務所
- 商業施設
- ホテル
- 物流施設
未来に何が起こるか分からないので、何がベストとは言い難いですが、個別REITを買う場合は用途と保有地域から判断する必要があります。
あまり時間を取られたく無いため、私は個別REITの購入は考えていません。
まとめ
- リーマンショック後のJ-REIT価格は緩やかに上昇している。
- REITは景気後退期から購入すると良い
- REITは金利上昇と人口減少の影響を受ける
